Les EHPAD d’occasion sont commercialisés sur le marché secondaire, par l’ancien propriétaire lui-même ou par le gestionnaire en charge de son exploitation. On peut également retrouver des EHPAD de seconde main auprès des professionnels de l’immobilier (experts du marché, agents immobiliers, mandataires).
Des EHPAD en cours d’exploitation
Les EHPAD du marché secondaire ont déjà fait l’objet de la signature d’un bail commercial entre le gestionnaire et l’investisseur. Ceci à la différence de l’EHPAD neuf qui est commandé en VEFA ou vente en l’état futur d’achèvement. L’investisseur dans ce cas signe un bail en VEFA ou bail de réservation, avant de signer le bail commercial proprement dit.
Pour en revenir aux EHPAD d’occasion, le nouvel acheteur n’a plus besoin d’attendre la signature d’un nouveau bail locatif puisque l’EHPAD est déjà en cours de mise en location. Le bail locatif en effet est signé indépendamment du bail commercial. De même, le statut de LMNP ou loueur en meublé non professionnel est livré avec l’EHPAD, c’est-à-dire que le nouvel acheteur profite des mêmes conditions fiscales que l’ancien loueur.
Estimez votre LMNP avant rachat
Vous pouvez évaluer votre LMNP en vous rendant directement sur le site des professionnels comme euodia.fr ou en vous faisant aider par votre expert-comptable. Cette estimation vous permettra de fixer le prix de votre revente et par conséquent de vous donner avantage au moment des négociations. La qualité du gestionnaire opérateur est prise en compte, de même que celui du bail et des réductions d’impôts qui découlent de l’exploitation de l’EHPAD à revendre.
L’avantage de revendre directement auprès du gestionnaire
Les investisseurs en résidence senior médicalisée se tourneront en premier vers les gestionnaires d’EHPAD plutôt que vers les professionnels immobiliers. Peu d’entre eux iront également trouver un EHPAD à acheter sur les sites des petites annonces. Voici pourquoi :
- en connaissant à l’avance le type de l’opérateur auprès duquel ils vont investir, ils pourront retracer un historique précis sur l’exploitation du bien. Rendement des dernières années, fréquence du versement des loyers, conditions de revalorisation, date d’expiration du bail
- ils y trouveront un large choix d’EHPAD ainsi que de programmes adaptés à leur projet de défiscalisation : régime micro BIC, Censi-Bouvard, réel d’imposition, amortissement. En effet, les gestionnaires proposent différents types de LMNP rattachés à des dispositifs défiscalisants.
La qualité du bail commercial, l’atout au moment de la revente
Il est important de garder en tête que l’EHPAD n’est pas un simple actif immobilier. C’est la qualité du bail commercial ainsi que du LMNP qui différencie l’appréciation du bien au moment de sa revente. Un EHPAD à bail commercial de qualité sera donc plus liquide sur le marché secondaire. Les éléments qui entrent en jeu dans l’appréciation de la valeur de cet actif sont :
- le montant des loyers et l’indice de revalorisation. Cet indice de référence des loyers ou IRL suit une règle de calcul précise : évolution des prix à la consommation, date de la signature du bail sont à considérer
- la durée du contrat : il vaut mieux ne pas revendre un EHPAD dont le bail est proche de son expiration. À l’inverse, un bail vendu à une date trop proche de la signature du bail ne donnera pas lieu à des rendements intéressants, voire à un éventuel déficit en raison de la période de carence probable due à la recherche de locataires
- la prise en charge des gros travaux par le gestionnaire (rénovation et réhabilitation) ; les petits travaux en revanche seront pris en main par l’investisseur
- le rendement généré par l’actif : celui-ci est en général très rémunérateur, de l’ordre de 4%, mais dépend toujours du savoir-faire et de l’expérience du gestionnaire. En clair, plus ce dernier est reconnu, plus la liquidité de l’EHPAD est meilleure.
