Nous ne parlerons plus ici du choix du gestionnaire d’EHPAD sur lequel repose en grande partie la réussite de l’investissement. Nous n’aborderons plus l’importance du choix de l’emplacement de la résidence senior. Dans cet article, nous nous focaliserons plutôt sur 5 autres conseils à suivre avant d’investir dans un EHPAD.
Déterminer à l’avance les risques encourus
Comme dans tout type d’investissement, il vaut mieux anticiper les risques encourus non seulement par rapport à ce type d’investissement mais aussi en fonction de plusieurs autres paramètres. Pour cela, il est préférable de demander l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine ou de son expert-comptable.
En général, comme dans tout placement immobilier, le risque concerne l’inoccupation du bien, générant une carence au niveau des revenus locatifs. Toutefois, ces risques sont moindres avec l’allongement de l’espérance de vie. Les demandes en logement pour senior augmentent depuis ces cinq dernières années, ce qui fait de l’EHPAD un actif à haut rendement.
Autre risque : l’EHPAD peut au fil du temps perdre son accréditation. Par exemple s’il ne répond plus aux normes – les détails dans le paragraphe suivant. Dans ce cas, l’investisseur ne pourra plus exploiter l’immobilier en tant qu’EHPAD. Il sera alors éventuellement contraint de le recycler en un bien d’habitation classique ou autres.
Vérifier la qualité de l’EHPAD et l’existence d’une convention tripartite signée
L’EHPAD doit avoir signé un accord avec les autorités : il s’agit de la convention tripartite. L’absence de cet accord peut compromettre la qualité de l’investissement. L’EHPAD se conforme-t-il réellement à la transparence des coûts, à l’application des tarifs règlementaires ? Respecte-t-il la qualité des services et des prestations proposées aux résidents ? S’il s’agit d’une ancienne maison de retraite, la signature de la convention est obligatoire pour le recyclage en EHPAD.
Attention aux contraintes de la location meublée
Rappelons que l’investissement dans une chambre d’EHPAD représente une activité d’auto-entrepreneur, puisque la mise en location ne génère pas des revenus fonciers mais plutôt des BIC ou bénéfices industriels et commerciaux. Le loueur est également appelé à se soumettre à certaines obligations, par exemple à déclarer son activité auprès du Greffe du tribunal du commerce s’il est un loueur non professionnel, et auprès de la chambre de commerce s’il est un loueur professionnel.
Simuler son investissement
L’investisseur en EHPAD peut simuler son investissement en utilisant des simulateurs en ligne. La simulation concerne généralement les gains d’impôts par rapport au statut de loueur en meublé non professionnel d’une part, et au potentiel de revalorisation de l’EHPAD d’autre part.
Les gains d’impôts sont déterminants pour optimiser le rendement de l’entreprise. Avec un bon expert-comptable, l’investisseur en EHPAD peut même effacer la totalité de sa charge fiscale sur plusieurs années grâce aux amortissements opérés sur l’immobilier et sur le mobilier. La TVA peut aussi être remboursée, d’où un gain d’impôt de 20%.
En ce qui concerne la revalorisation du loyer, elle doit être prise en compte lors de la simulation afin d’estimer le rendement du placement dans les années à venir. C’est à partir des dispositions du bail commercial que le calcul est déterminé, en fonction soit de l’indice des EHPAD, soit du forfait de revalorisation.
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Bien choisir son programme : neuf ou ancien, et sous quel dispositif fiscal
Le rendement et les risques ne sont pas les mêmes en ce qui concerne le type de l’EHPAD – neuf ou d’occasion. Ceux qui souhaitent davantage amoindrir leur imposition peuvent opter par exemple pour une résidence senior neuve et profiter du montage Censi-Bouvard. En revanche, la revalorisation des loyers peut être programmée à court terme dans l’achat d’une résidence d’occasion dont le bail commercial est à renouveler.
